Kan man fraskrive sig ansvar?

Hvor lang tid hæfter sælger for fejl og mangler?

Okay, okay, så... 10 år, ikke? Ejendom, fejl, mangler, sælger... Puha, det er lang tid!

• Tænker lige på dengang jeg købte den der brugte cykel... 10 dage og kæden faldt af! Helt andet scenarie, selvfølgelig. Men stadig.

• Ti år! Det er jo næsten en evighed. Hvad nu hvis taget falder ned efter 9 år og 11 måneder? Argh, advokater, de får nok travlt.

  • Gad vide om min nabo stadig har den grimme havelåge? Måske den falder ned og rammer hans bil en dag. Okay, tilbage til emnet.
  • Ejendom, fejl, huse, mursten, utætte tage, skjulte rør... listen er lang.
  • 10 år, ja. Fejl og mangler.

• Hæfter sælger så for alt? Bare fordi det er inden for de 10 år? Det kan da ikke passe. Altså, hvis jeg smadrer vinduet med en fodbold, så er det jo ikke sælgers skyld... Eller hva'?

  • Min moster havde en sag engang med en utæt kælder. Det tog årevis! 10 år, 10 år...

• Fejl og mangler... Ja, det er vist det, det handler om. Ejendomsoverdragelse og alt det der.

Hvilke muligheder har køber, hvis køber finder fejl og mangler på ejendommen?

Okay, så fandt jeg altså en revne i stuens væg, en ordentlig grim en af slagsen, lige efter vi havde skrevet under på købsaftalen. Det var i marts 2024, hus nr. 17 på Viborgvej, Hørsholm. Jeg blev helt kold. Det var jo lige præcis det, jeg havde frygtet. Hele aftalen føltes pludselig usikker.

• Min første tanke: Ærgerlig. Rigtig, rigtig ærgerlig. Al den energi brugt på boligsøgning, alle de besigtigelser... for at ende med en revne i væggen.
• Hvad nu? Tankerne kørte. Jeg ringede med det samme til min kæreste, stemmen var helt rystet.
• Vi fandt hurtigt ud af, at en boligadvokat var næste skridt. Ja, en boligadvokat, det er det de siger man skal gøre.

Advokaten, hende Larsen, hun var super professionel, men også flink. Hun fortalte at vi havde flere muligheder:

• Forholdsmæssigt afslag i købesummen. Det lød faktisk ret fornuftigt.
• Erstatning for udbedring af skaden. Det var nok den sværeste at få igennem, fordi det kræver dokumentation af, at sælger kendte til fejlen.

Det hele endte med et forholdsmæssigt afslag, 50.000 kroner. Det var godt nok en kamp, og en masse papirarbejde. Men jeg føler, vi fik en fair løsning. Men altså, det var ikke ligefrem en behagelig oplevelse. Og husk at få en tilstandsrapport ordentligt gennemgået. Det var en dyr lærepenge for os.

Boligejer.dk er jo en god side med information om alt det der. Jeg kan se at den stadig står der. Det er lidt irriterende, at de fejl der er der er så svære at opdage ved en almindelig besigtigelse. Man føler sig jo lidt dum.

Hvilken erstatning kan køberen have ret til ved mangler?

Tidens uendelige flod, et drømmende rum af rettigheder og pligter... Manglen, en skygge der falder over aftalen.

• Tilbagebetaling: Købesummen, en sum af drømme, forsvandt som dug for solen. Omkostninger, små sten i strømmen, skal også tilbage. Pengene, et minde om hvad der var, en tom plads i lommen nu.

• Erstatning: Tabet, et mørkt hul i sjælen, et hul der skal fyldes. Erstatning, en lysstråle, en reparation af den knuste drøm. Hvad manglen tog, skal genvindes. Hvad manglen tog, skal erstattes. Hver dråbe sorg, hver tåre. Hvad manglen tog, skal erstattes.

Retlig mangel, en spøgelsesagtig tilstedeværelse...

• Kontrakten, et løfte på papiret, et sårbart skib i storm. Hvad er det? En uoverensstemmelse, en spalte i det perfekte. En besværgelse. Det brudte løfte.

• Hvordan påvirker det? Et vindpust der ændrer kursen. Aftalen, så sårbar, så skrøbelig. Et hul i den faste jord. Kontrakten krakelerer. En revne, et brud. Det spøger i aftalen. Den knækkede kvist.

Forstår du nu? Tidens uendelige flod, en drøm af rettigheder. Manglen, den mørke skygge. Erstatning og tilbagebetaling, lys i mørket.

Hvem hæfter for skjulte fejl og mangler?

Sælger. Ti år. Skjulte fejl. Manglende information.

• Købeloven. § 76-85. Sælgers ansvar.
• Huseftersynsordning. Frafældelse. Undtagelse.

Problem. Dokumentation. Bevisbyrde. Sælger. Køber.

Min nabo, en advokat, sagde noget lignende. Tror han nævnte § 77. Husker ikke detaljer.

Uforudsete omkostninger. Stor risiko. Reparation. Nybyg. Gammelt hus. Samme problem. Ti år. Gentagelse.

Huseftersynsordning. Ofte. Ufuldstændigt.

Sælger hæfter. Forudsigeligt. Nej, vent. Undtagelser findes. Altid.

Hvor længe hæfter sælger for fejl og mangler ved en ejendom, hvis han vælger ikke at benytte sig af huseftersynsordningen?

Okay, så det her med sælgerens ansvar… Det var da jeg solgte min lejlighed på Frederiksberg, i 2023, August, for at være helt præcis. En ret stressende oplevelse, skal jeg lige sige! Jeg havde ikke brugt en huseftersynsordning, lidt dumt, ved jeg godt nu.

• Problemet: Køber opdagede efter et par måneder, at der var fugtskader i badeværelset, noget jeg overhovedet ikke vidste noget om. Det var slemt, lige under fliserne, meget dyrt at fikse.

• Min reaktion: Jeg blev helt panisk! Hele processen var ødelæggende. Jeg havde tænkt, alt var perfekt. Jeg følte mig så dum, og skyldfølelsen var enorm. Søvnig, træt, og alt var som en skygge af, hvad det var før. Min advokat var til stor hjælp, heldigvis.

• Løsningen: Det endte med, at jeg måtte betale en del af reparationsomkostningerne, selvom jeg ikke havde opdaget skaden. Det var dyrt, men mindre end hvis jeg ikke havde samarbejdet. Jeg var jo bange for retssag.

10 år hæfter man for skjulte fejl og mangler ved salg af ejerlejligheder uden huseftersynsordning. Det er så 10 år, ja. Det lærte jeg på den hårde måde. Det var en rigtig lort-oplevelse. Jeg vidste ikke det var så lang tid. Det var bare hårdt.

Hvor længe gælder sælgers mangelsansvar?

Okay, her er det. Midt om natten, tankerne flyder…

Ti år. Ti lange år kan det vare. Sælgers ansvar. Det er lang tid at hænge på noget. Et hus, en fejl, en usikkerhed.

• Ti år. Det er længe.
• Huseftersyn. En måde at slippe fri. Eller næsten.

Men hvad så med jorden? Grunden under det hele? Den kan man ikke bare slippe. Den følger med. Og ansvaret. Det kan være tungt. Virkelig tungt.

Jeg tænker på det hus, vi kiggede på sidste år. Revner i fundamentet. Vi sprang fra. Godt det samme, måske. Men hvad nu hvis...? Bare en tanke. En natlig tanke.