Kan man undgå en tilstandsrapport?

Kan man undgå en tilstandsrapport: Lovkrav vs ejerskifteforsikring

Sælgere overvejer ofte om kan man undgå en tilstandsrapport for at spare penge ved boligsalg. Beslutningen medfører dog alvorlige økonomiske risici og manglende forsikringsmuligheder for køberen. Forståelse af reglerne sikrer et trygt salg uden ubehagelige overraskelser i retssalen efterfølgende.

Kan man undgå en tilstandsrapport ved boligsalg?

Ja, du kan godt undgå at få lavet en tilstandsrapport, da den ikke er lovpligtig i Danmark. Men der er en kæmpe økonomisk fælde, som mange overser - jeg forklarer præcis, hvordan denne ene oversete fejl kan ruinere dig økonomisk i afsnittet om det tiårige sælgeransvar længere nede.

Selvom rapporterne ikke er krævet ved lov, vælger langt de fleste boligsælgere at få dem udarbejdet alligevel.

Det skyldes udelukkende huseftersynsordningen. Uden en gyldig tilstandsrapport og en tilhørende elinstallationsrapport kan du nemlig overhovedet ikke tilbyde køber en ejerskifteforsikring. En tilstandsrapport koster typisk mellem 4.800 og 7.500 kroner i 2026, alt efter ejendommens specifikke størrelse og alder. Hvis du vælger en samlet pakkeløsning med elrapport og energimærke, ligger prisen som regel omkring 9.800 til 12.700 kroner. Jeg^[2] husker tydeligt mit eget første boligsalg, hvor jeg overvejede at spare de penge væk. Min mavefornemmelse sagde dog nej. Heldigvis for det. Forventningen om en hurtig besparelse kan lynhurtigt blive forvandlet til et sandt mareridt i retssalen.

Hvad sker der hvis man ikke laver en tilstandsrapport?

Når du fravælger rapporterne, påtager du dig personligt en massiv økonomisk risiko. Du kommer nemlig til at hæfte direkte for alle tænkelige skjulte fejl og mangler på ejendommen. Dette voldsomme ansvar varer i hele ti år efter, at nøglerne er overdraget til den nye ejer. Det betyder helt konkret, at hvis der dukker en gammel, alvorlig skade op i tagkonstruktionen eller fundamentet efter syv år, kan den nye køber sagsøge dig for udbedringsomkostningerne. Det kan hurtigt løbe op i flere hundrede tusinde kroner. Voldsomme beløb. Det slider på nattesøvnen.

Mange tror fejlagtigt, at standardiserede forbehold i købsaftalen - såsom at ejendommen sælges som beset - beskytter dem mod erstatningskrav. Det gør det bare ikke. Lovgivningen beskytter forbrugeren mod den slags generelle ansvarsfraskrivelser, medmindre man har fulgt huseftersynsordningen punktligt til punkt og prikke. Det er her, fælden klapper for alvor.

Konsekvenser ved salg uden tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

Uden en tilstandsrapport er der reelt lukket for det meste af det professionelle boligmarked. De fleste købere trækker i bremsen med det samme. Hvorfor? Fordi de ikke kan tegne en ejerskifteforsikring uden den byggetekniske gennemgang. Det skaber enorm mistillid. Købers bank og realkreditinstitut vil også ofte stille sig på bagbenene eller kræve markante prisafslag, da sikkerheden i ejendommen er uafklaret. Du sparer måske et mindre beløb nu, men du risikerer en markant lavere salgspris og en utrolig lang liggetid på markedet.

Her er den kritiske faktor og løsningen på den fælde, jeg nævnte tidligere: Den eneste måde at slippe for det tiårige sælgeransvar er at fremlægge en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport samt et bindende tilbud på en ejerskifteforsikring, hvor du tilbyder at betale mindst halvdelen af præmien. Gør du ikke det, er du reelt retsløs, hvis køber finder skjulte skader. Det tog mig lang tid som rådgiver at indse, hvor firkantet systemet egentlig er. Men reglerne er lavet for at beskytte, ikke for at genere.

Undtagelser og særlige salgssituationer uden rapporter

Der findes dog specifikke situationer, hvor man normalt helt bevidst undgår tilstandsrapporten (og hvor det rent faktisk giver mening).

Ved salg af andelsboliger udarbejder man aldrig en tilstandsrapport, fordi handlen kun omfatter en andel af foreningens samlede formue, og rapporterne udelukkende gælder for ejerboliger. Det samme gør sig næsten altid gældende for ejerlejligheder. Her vil en tilstandsrapport nemlig kræve en komplet gennemgang af hele etageejendommen, hvilket ville blive astronomisk dyrt for en enkelt ejer. Derfor fravælges det i over 95 procent af alle lejlighedshandler. Projektsalg af helt nyopførte huse samt visse typer af dødsboer, hvor arvingerne intet kender til boligen, sælges ligeledes jævnligt uden rapporter, omend dødsboer ofte i stedet kræver en professionel ansvarsfraskrivelsesklausul udarbejdet af en advokat.

Økonomisk risiko og overvejelser med eller uden tilstandsrapport

Når du skal beslutte, om du vil udelade tilstandsrapporten for at spare penge på den bygningssagkyndige, bør du nøje afveje de kortsigtede besparelser over for de langsigtede økonomiske forpligtelser.

Salg med tilstandsrapport (Anbefales) ⭐

Mulig at tegne. Sælger betaler halvdelen af den billigste forsikringspræmie.

Typisk 4.800 til 7.500 kroner for selve rapporten i 2026, afhængigt af boligstørrelse.

Høj. Købere og pengeinstitutter føler sig trygge, hvilket minimerer liggetiden.

Fritages fuldstændig for det 10-årige ansvar for skjulte fejl via huseftersynsordningen.

Salg uden tilstandsrapport

Helt umuligt at tegne for både køber og sælger under gældende dansk lov.

0 kroner. Du sparer det akutte honorar til den byggesagkyndige.

Lav. Købere bliver ofte mistænksomme, og bankerne kan nægte finansiering.

Fuldstændig personlig hæftelse for alle skjulte fejl og mangler i 10 år efter salget.

Karstens dyre lærepenge: Et boligsalg uden huseftersyn

Karsten, en 45-årig erhvervsdrivende fra Odense, ville sælge sit ældre bindingsværkshus hurtigt for at frigøre kapital. Han valgte bevidst at spare udgiften til en bygningssagkyndig væk og solgte huset uden en tilstandsrapport til en bekendt.

Første problem opstod to år efter salget, da den nye ejer opdagede en omfattende og aktiv svampeinfektion under gulvbrædderne i stuen. Karsten afviste i første omgang kravet og henviste til, at huset var købt som beset.

Køberen valgte dog at sagsøge Karsten ved domstolene. Uden huseftersynsordningens dokumenter og en ejerskifteforsikring indgik Karsten efter et år med dyre advokatsalærer et smerteligt forlig for at undgå en endnu værre dom.

Karsten endte med at betale 180.000 kroner i direkte udbedring samt 45.000 kroner i sagsomkostninger, hvilket fuldstændig udraderede den oprindelige besparelse på de få tusinde kroner til rapporterne.