Hvad er stiftelsesomkostninger?

Hvad er stiftelsesomkostninger: 1-2 procent af lån

At optage et lån indebærer forskellige udgifter til oprettelse og tinglysning, som du bør kende til. Det er vigtigt at forstå disse gebyrer for at undgå ubehagelige økonomiske overraskelser under låneprocessen. Sæt dig ind i de samlede omkostninger, før du underskriver aftalen om hvad er stiftelsesomkostninger.

Hvad er stiftelsesomkostninger?

Stiftelsesomkostninger er de udgifter og gebyrer, som du betaler i forbindelse med etableringen af et nyt boliglån. Når du optager et lån til køb af hus eller lejlighed, kræver långiveren en række administrative gebyrer for at oprette lånet. Disse udgifter dækker det arbejde, der er forbundet med at vurdere din økonomi, udarbejde gældsbrev og tinglyse dokumenter. Spørgsmålet om, hvad dækker stiftelsesomkostninger over, kan variere meget fra én låneudbyder til en anden.

Nogle af disse etableringsomkostninger lån er faste, mens andre afhænger direkte af lånets størrelse. At kende forskel på disse dele er vigtigt, når du skal lægge et budget for boligkøbet. Det er let at overse de indledende gebyrer, når man fokuserer på selve boligprisen. Men de kan hurtigt løbe op i tusindvis af kroner.

Hvad dækker stiftelsesomkostninger over?

Når du optager et stiftelsesomkostninger boliglån, møder du en række faste og variable poster. Bankerne og realkreditinstituttet opkræver gebyrer for at ekspedere sagen. Det kan virke uoverskueligt med alle de tekniske betegnelser, men grundlæggende deler udgifterne sig i gebyrer til pengeinstituttet og afgifter til det offentlige.

Gebyrer til bank og realkreditinstitut

Pengeinstituttet tager betaling for at oprette låneaftalen.^[1] Dette kaldes ofte et stiftelsesgebyr eller et etableringsgebyr. Derudover kan der være udgifter til en uvildig vurdering af boligen, så instituttet ved, hvad ejendommen er værd som sikkerhed. Loven og markedsvilkårene ændrer sig løbende, men gennemsnitligt udgør de samlede etableringsomkostninger ofte 1 til 2 procent af det samlede lån, afhængigt af lånets type og beløb.

Offentlige afgifter og tinglysning

En stor del af stiftelsesomkostningerne går ikke til banken, men til staten i form af tinglysningsafgifter. For at sikre dit lån i tingbogen skal pantebrevet tinglyses.^[2] Afgiften består af et fast gebyr samt en procentdel af lånets hovedstol. Det er her, de store beløb typisk findes, især ved større boligkøb.

Faste versus variable stiftelsesomkostninger

Det kan være svært at gennemskue, hvilke udgifter der kan forhandles, og hvilke der er faste. Bankernes egne ekspeditionsgebyrer kan nogle gange variere eller indgå i en samlet pakke, hvor man som helkunde kan opnå rabatter. Statens tinglysningsafgift er derimod fuldstændig fast og kan ikke forhandles.

Når du sammenligner lånetilbud fra forskellige banker, bør du kigge på de samlede låneomkostninger. Lad dig ikke snyde af en lavere rente, hvis stiftelsesomkostningerne er uforholdsmæssigt høje. Det kan bedre betale sig at vælge et lån med lidt lavere opstartsomkostninger, hvis du forventer at omlægge lånet inden for få år.

Kan man få fradrag for stiftelsesomkostninger?

Mange boligejere overser muligheden for at trække nogle af disse udgifter fra. Selvom selve tinglysningsafgiften og bankens stiftelsesgebyr for realkreditlån ikke umiddelbart kan trækkes fra i dag på samme måde som før i tiden, er der visse nuancer. Kurstab ved obligationer og visse låneomkostninger i forbindelse med erhverv eller udlejning kan have særlige skattemæssige regler.

Når det gælder private boliglån, er de fleste stiftelsesomkostninger som udgangspunkt ikke fradragsberettigede i det år, du betaler dem. Alligevel er det klogt at tjekke gældende regler eller rådføre sig med en revisor, da skattelovgivningen jævnligt tilpasses. Lad dig ikke slå ud af de indledende udgifter, men tjek altid opstillingen i dit lånetilbud en ekstra gang for muligt fradrag for stiftelsesomkostninger.

Sammenligning af omkostningstyper ved boliglån

Bank- og realkreditgebyrer

Pengeinstituttet eller realkreditinstituttet

Ja, der er ofte mulighed for at forhandle eller opnå rabat som samlekunde

Kan variere afhængigt af bank og samlet kundeforhold

Dækker sagsbehandling, oprettelse og rådgivning

Offentlige tinglysningsafgifter

Staten / Tinglysningsretten

Nej, afgiften er lovbestemt og ens for alle

Bestemt ved lov (fast stykgebyr plus procentdel af lånets hovedstol)

Sikrer den juridiske tingbog og registrering af pant

Køb af den første ejerlejlighed i København

Line og Mads på 28 og 30 år fandt endelig deres drømmelejlighed efter flere måneders boligjagt. De havde sparet op til udbetalingen, men blev overraskede, da de modtog det endelige overslag over opstartsomkostningerne.

De havde kun fokuseret på selve købesummen og glemte at regne med bankens stiftelsesgebyr samt tinglysningsafgiften til staten. Det betød, at de manglede et mindre beløb i de frie midler lige før overtagelsen.

Efter en hurtig gennemgang med bankrådgiveren fik de tilpasset lånets sammensætning og indregnet de resterende etableringsomkostninger i finansieringen, hvor det var muligt.

Erfaringen lærte dem at indregne alle stiftelsesomkostninger fra starten, så de undgik stressede situationer i de sidste dage inden bankoverførslen.