Kan man forhandle bidragssatsen?

Kan man forhandle bidragssatsen: Fast på 0,80 procent

Mange boligejere overvejer omhyggeligt, om kan man forhandle bidragssatsen for at reducere de faste udgifter. Selvom selve procentsatsen er fuldstændig ufleksibel, findes der andre strategiske områder i låneprocessen, hvor du henter store besparelser. Læs detaljerne herunder for at undgå at betale alt for meget i etableringsomkostninger.

Kan man forhandle bidragssatsen på et realkreditlån?

Svaret er kort og kontant: Nej, du kan ikke forhandle din bidragssats direkte med realkreditinstituttet. Bidragssatsen er en fast prisstruktur, som institutterne suverænt fastsætter ud fra objektive kriterier som din belåningsgrad, lånetype og om du vælger med eller uden afdrag. Bankmanden har absolut ingen elastik i tasken til at give dig rabat på selve satsen, uanset hvor god en kunde du er.

Den gennemsnitlige bidragssats på danskernes realkreditlån har i en længere periode ligget stabilt på omkring 0,80 procent. ^[1] Men selvom den enkelte procentsats ikke kan pruttes om, er der alligevel store beløb at spare, hvis du griber det rigtigt an. Men der er en vigtig detalje, som mange overser i farten - og den vender vi tilbage til i afsnittet om etableringsomkostninger nedenfor.

Hvorfor er bidragssatsen helt fastlåst?

Realkreditinstitutterne anvender fuldstændig standardiserede prislister. Prisen afspejler den risiko, instituttet påtager sig ved at låne dig penge, samt omkostninger til administration og tabsdækning. Jo længere ud i belåningen du kommer - eksempelvis fra 60 til 80 procent af boligens værdi - desto højere bliver risikotillægget og dermed din samlede sats.

Jeg husker tydeligt, da jeg skulle omlægge mit eget lån for et par år siden. Jeg mødte op i banken med topforberedte argumenter om min fejlfrie betalingshistorik og solide indkomst, overbevist om at jeg kunne forhandle mig til en lavere løbende sats. Bankrådgiveren smilede blot og vendte skærmen mod mig - prisskilte på bidragssatser er låst fast i it-systemet og kan ikke overstyres af manuelle indtastninger. Det var en ret flad fornemmelse. Men det lærte mig, at man skal kæmpe de kampe, der rent faktisk kan vindes.

Hvad kan du så rent faktisk forhandle om?

Når døren til bidragssatsen er lukket, må du kigge på de øvrige reducer låneomkostninger etableringsomkostninger. Det er her, dit reelle forhandlingsråderum ligger. Banken og realkreditinstituttet opkræver nemlig en lang række engangsgebyrer i forbindelse med låneoptagelsen.

Du kan med fordel gå efter at reducere eller helt fjerne følgende etableringsomkostninger: Stiftelsesprovision: Det gebyr, banken tager for at oprette sagen. Dette kan meget ofte forhandles ned. Ekspeditionsgebyr: Bankens interne honorar for papirarbejdet. Bed om at få det slettet. Vurderingsgebyr: Prisen for at sende en vurderingsmand ud til boligen. Kan nogle gange frafaldes som et velkomsttilbud. Lånesagsgebyr: En fast omkostning hos realkreditinstituttet. Sværere at røre ved, men værd at udfordre.

Husk dog på, at tinglysningsafgiften til staten er fuldstændig urokkelig. Staten yder desværre ingen rabatter til rådvilde boligkøbere.

Etableringsomkostninger: Her er den detalje, de færreste opdager

Her er den kritiske detalje, som jeg teasede for tidligere: Mange boligejere stirrer sig blinde på de løbende terminsbetalinger og glemmer at regne på opstartsgebyrerne. Men sandheden er, at bankerne tjener styrtende på de gebyrer, de selv kontrollerer - og dem kan du røre ved.

Hvis du formår at forhandle stiftelsesprovisionen og bankens egne ekspeditionsgebyrer væk, kan du typisk reducer låneomkostninger etableringsomkostninger med et mærkbart beløb. Det er kolde kontanter direkte på din konto fra dag ét, hvilket luner markant mere end en teoretisk rabat langt ude i fremtiden.

Sådan reducerer du dine realkreditomkostninger indirekte

Skift af realkreditinstitut

- Flyt dit lån til en anden bank eller et andet realkreditinstitut med lavere standardsatser

- Udbyderskifte udløser nye etableringsgebyrer og tinglysning, som skal modregnes i den årlige besparelse

- Der kan være mærkbare forskelle på op til 0,65 procentpoint på præcis samme låntype på tværs af udbydere

Ændring af lånekonstruktion

- Skift fra afdragsfrihed til lån med afdrag, eller skift fra variabel til fast rente

- Kræver luft i budgettet til at betale afdragene, og du låser din fleksibilitet

- Et fastforrentet lån med afdrag har den absolut laveste bidragssats i hele markedet

Ekstraordinært afdrag

- Betal et større engangsbeløb af på din restgæld for at bringe din belåningsgrad ned

- Kræver en stor opsparing eller likviditet, som bindeplaceres direkte i murstenene

- Når du krydser grænserne for belåningsintervallerne, falder din bidragssats automatisk fremover

Hundedyre gebyrer: Mads og Sofies svære bankskifte i Aarhus

Mads og Sofie, et ungt par fra Aarhus, ville omlægge deres realkreditlån på 2,5 millioner kroner for at spare penge. De forsøgte ihærdigt at presse deres nuværende rådgiver til en lavere bidragssats, men mødte en fuldstændig urokkelig mur.

Parret besluttede i stedet at indhente tilbud fra tre konkurrerende banker. Den første konkurrent lovede guld og grønne skove, men da det endelige lånetilbud kom, var det spækket med skjulte opstartsgebyrer på over 15.000 kroner.

I stedet for at give op, brugte Mads det dyre tilbud som løftestang over for den næste bank på listen. Han erklærede frank og fri, at de kun ville skifte, hvis banken droppede stiftelsesprovisionen helt.

Banken accepterede kravet og skar gebyrerne væk, hvilket sparede parret for 11.500 kroner i rene opstartsomkostninger fra dag ét, mens de samtidig opnåede en lavere løbende sats ved at skifte institut.