Hvem er ansvarlig for vedligeholdelse?

Hvem er ansvarlig for vedligeholdelse? Fugt vs slid

Uafklarede spørgsmål om hvem er ansvarlig for vedligeholdelse skaber ofte unødvendige konflikter mellem lejer og udlejer under lejeperioden.
Manglende viden om lejelovens rammer medfører risiko for uretmæssige økonomiske krav. Forståelse af de korrekte ansvarsområder sikrer mod tabte penge og beskytter dine juridiske rettigheder.

Hvem har ansvaret for vedligeholdelse i en lejebolig?

Udgangspunktet i lejeloven er klart: Det er som hovedregel udlejer, der har det fulde ansvar for både indvendig og udvendig vedligeholdelse af lejeboligen. Den eneste faste undtagelse, som loven direkte pålægger dig som lejer, er vedligeholdelse og fornyelse af låse og nøgler.

Men i den virkelige verden ser det ofte helt anderledes ud, fordi lejeloven vedligeholdelse udlejer lejer lovligt kan fraviges i lejekontrakten.

Når du skriver under på en lejekontrakt, overdrager udlejer næsten altid den indvendige vedligeholdelsespligt til dig via kontraktens paragraf 11.
Dette skift i ansvaret skaber jævnligt dyb frustration og uenighed, når flyttesynet nærmer sig. Men der er en afgørende detalje, som mange overser - men den gemmer vi til afsnittet om fraflytning længere nede.

Indvendig kontra udvendig vedligeholdelse: Hvad dækker begreberne?

For at undgå dyre misforståelser skal du kende den præcise juridiske grænse mellem indvendigt og udvendigt arbejde.
Lejeloven definerer indvendig og udvendig vedligeholdelse lejeloven meget snævert. Det omfatter udelukkende hvidtning, maling, tapetsering og lakering eller anden behandling af gulve i lejemålet. Alt andet betragtes som udvendig vedligeholdelse.

Selvom du har overtaget den indvendige pligt, betyder det altså ikke, at du skal betale, hvis emhætten står af, eller et vandrør sprænger under vasken.

Faste installationer til afløb, el, gas, vand, varme samt hårde hvidevarer hører under udlejers udvendige forpligtelse. Undtagelsen er dog, hvis du selv har installeret udstyret, eller hvis du har ødelagt noget ved uagtsomhed. I de tilfælde falder regningen altid tilbage på dig selv.

Tjekliste: Dine daglige pligter som lejer

Mange lejere tror fejlagtigt, at passivt slid er gratis. Men lejeloven forpligter dig til at behandle lejemålet forsvarligt i hverdagen.
Hvis du ignorerer den løbende pleje, kan udlejer kræve, at du betaler for skaderne som misligholdelse ved fraflytning. For at beskytte dit depositum bør du følge denne enkle tjekliste:

1. Afkalkning: Sørg for regelmæssig afkalkning af fliser på badeværelset, armaturer, blandingsbatterier og vaskemaskine for at undgå ødelagte pakninger.

2. Udluftning: Luft ud med gennemtræk mindst to til tre gange om dagen i fem minutter. Særligt efter bad og madlavning, så du forebygger skimmelsvamp. 3. Rengøring af afløb: Rens jævnligt vandlåse og gulvafløb for hår og sæberester, så der ikke opstår vandskader eller tilstopninger. 4. Vedligeholdelse af filtre: Rengør filteret i emhætten og tøm fnugfilteret i tørretumbleren, så maskinerne ikke overopheder.

Hvad sker der med vedligeholdelsen, når du flytter?

Her er den afgørende detalje, som jeg nævnte i starten af artiklen: For alle lejeaftaler indgået efter den 1. juli 2015 kan udlejer udelukkende kræve en normalistandsættelse ved fraflytning.
Det betyder, at udlejer under ingen omstændigheder kan tvinge dig til at aflevere lejemålet som nyistandsat, medmindre det faktisk er nødvendigt for at bringe boligen i normal stand.

Du skal kun betale for maling, tapetsering og gulvbehandling i det omfang, der faktisk er brug for det på grund af almindelig slid og ælde.

Du kan aldrig gøres ansvarlig for skjulte, konstruktionsmæssige fejl som kuldebroer eller fugtproblemer i væggene. Hvis din udlejer forsømmer sine pligter og nægter at udbedre fejl under lejeperioden, har du ret til at indbringe sagen for dit lokale Huslejenævn for et mindre gebyr, som i 2026 udgør 367 kroner. ^[1]

A-ordning kontra B-ordning: Hvem betaler?

A-ordningen (Den mest udbredte)

• Udlejer hensætter løbende penge på en indvendig vedligeholdelseskonto, som lejer kan søge om at bruge til maling eller gulve.

• Lejemålet overtages normalt fuldt istandsat og malet.

• Lejer skal betale for en normalistandsættelse af de rum, der trænger til maling eller lakering på grund af slid.

B-ordningen (Alternativet)

• Der oprettes en vedligeholdelseskonto, hvor udlejer i 2026 skal hensætte 54 kroner pr. kvadratmeter bruttoareal årligt. ^[2]

• Lejemålet overtages uistandsat, hvor tidligere slitage ikke er udbedret.

• Lejer kan forlade boligen uden at skulle male eller istandsætte, da boligen blot afleveres i samme uistandsatte stil.

Mias kamp med flytteregningen i Aarhus

Mia, en 26-årig studerende i Aarhus, skulle flytte ud af sin toværelses lejlighed efter tre års leje. Hendes udlejer præsenterede hende for et krav om fuld maling af alle vægge og lofter til en værdi af 14.000 kroner, hvilket ville opsluge hele hendes depositum.

Hendes første indskydelse var at panikke og skrive under på flytterapporten i håb om at undgå yderligere konflikt. Men efter et døgns tænketid fandt hun sin gamle lejekontrakt frem fra skuffen for at tjekke paragraf 11.

Det gik op for Mia, at kontrakten var underskrevet i 2021, og at udlejer fejlagtigt havde brugt formuleringen 'afleveres nyistandsat'. Hun indså, at lejelovens regler om normalistandsættelse beskyttede hende mod dette urimelige krav.

Mia nægtede skriftligt at godkende malerregningen og henviste til loven. Efter to ugers intens mailkorrespondance gav udlejer sig endelig og reducerede kravet med 70% til kun at dække de vægge, hvor der faktisk var synlige brugsspor.