Er vedligeholdelseskonto lovpligtig?

er vedligeholdelseskonto lovpligtig? Satser og regler

Forstå de gældende regler om er vedligeholdelseskonto lovpligtig for at undgå uventede efterslæb og økonomiske overraskelser ved lejemålets istandsættelse. Sæt dig ind i de faste månedlige hensættelser og de officielle satser for at sikre korrekt administration.

Er en indvendig vedligeholdelseskonto lovpligtig for alle lejemål?

Svaret på spørgsmålet afhænger i høj grad af den specifikke ejendomstype og kommunale regulering, da reglerne ikke gælder ens for alle private udlejere. Ja, en vedligeholdelseskonto er lovpligtig i Danmark, hvis der er tale om en privat udlejningsejendom med mindst 7 lejemål beliggende i en kommune, hvor boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje er gældende. I disse tilfælde forpligter vedligeholdelseskonto lejeloven udlejeren til at oprette og føre en indvendig vedligeholdelseskonto for hver enkelt lejlighed.

Hvis du derimod udlejer et enkelt rækkehus, en ejerlejlighed eller bor i en kommune uden boligregulering, er der som udgangspunkt ikke et lovkrav om at oprette kontoen. Her aftaler parterne typisk selv fordelingen af den indvendige vedligeholdelse direkte i lejekontraktens § 11. Lovgivningen beskytter lejeren mod urimelige vilkår, men forpligtelsen til selve kontoen rammer primært de større, private udlejningsejendomme (source: 2, 1.4.8).

Hvor meget skal der hensættes efter lejeloven i 2026?

Når en ejendom is omfattet af kravet, skal udlejeren hver måned hensætte en fastsat del af lejeindtægten til lejemålets indvendige vedligeholdelseskonto. Før man begynder at regne på budgettet, skal man stoppe op og hente de officielle, årligt regulerede satser fra Social- og Boligministeriet. I 2026 udgør den lovpligtige sats til indvendig vedligeholdelse 54 kr. pr. kvadratmeter bruttoareal om året.^[1] Beløbet afsættes løbende med en tolvtedel hver måned.

I min tid som ejendomsadministrator mødte jeg mange private udlejere, der glemte at overholde gældende regler for vedligeholdelseskonto udlejning i takt med nettoprisindekset. Det betød ofte, at de opkrævede for lidt, og pludselig stod med et efterslæb, når lejerne krævede istandsættelse.

Nettoprisindekset steg med 1,9% fra juni 2024 til juni 2025, hvilket betød en stigning i satsen fra 53 kr. til 54 kr. pr. kvadratmeter ved indgangen til 2026. ^[2] Selvom en enkelt krone per kvadratmeter lyder som ingenting - og det er det jo næsten også på papiret - kan det over en hel portefølje skabe alvorlige administrative hovedpiner, hvis regnskabet ikke stemmer ved årets afslutning.

Konkrete eksempler på månedlige hensættelser

For at gøre de lovpligtige regler mere gennemskuelige, kan vi se på to typiske lejemålsstørrelser udregnet efter de gældende satser for 2026: Lejlighed på 50 kvadratmeter: Udlejeren skal årligt afsætte 2.700 kr. på kontoen. Omsat til månedlig basis svarer det til en fast hensættelse på 225 kr. Lejlighed på 85 kvadratmeter: Her lyder den årlige forpligtelse på 4.590 kr. Det betyder, at der hver måned skal overføres præcis 382,50 kr. til lejemålets indvendige vedligeholdelseskonto.

Hvad må pengene på vedligeholdelseskontoen bruges til?

Reglerne for, hvilke håndværkerregninger der lovligt kan trækkes på kontoen, er meget stramme og præcist defineret i lejeloven. Det er en udbredt misforståelse blandt både udlejere og lejere, at kontoen kan finansiere enhver form for reparation i boligen. Midlerne er øremærkede og dækker som udgangspunkt kun de fire klassiske discipliner inden for indvendig vedligeholdelse: 1. Maling af vægge, lofter og indvendigt træværk 2. Tapetsering af rum 3. Hvidtning af lofter 4. Slibning og lakering af gulve

Udlejeren har retten til at bestemme, hvilke håndværkere der skal udføre arbejdet, men lejeren kan kræve, at arbejderne igangsættes, når det er nødvendigt. Men der er en vigtig undtagelse. Hvis saldoen på kontoen vokser sig så stor, at den overstiger det samlede beløb for hvor meget skal hensættes til vedligeholdelseskonto, opstår der nye muligheder. Så længe lejligheden fremstår i pæn og velvedligeholdt stand, må det overskydende beløb anvendes til andre rimelige forbedringer eller vedligeholdelsesopgaver, såsom udskiftning af en slidt køkkenbordplade eller sanitet på badeværelset.

Hvad sker der med vedligeholdelseskontoen ved fraflytning?

Når lejemålet opsiges, og flyttesynet gennemføres, opstår der tit konflikter om de opsparede midler. Manya lejere lever i den tro, at pengene på kontoen udbetales til them personligt, eller at de kan bruges til at dække flytteafregningen - men det er helt forkert. Kontoen tilhører ejendommen og lejemålet, ikke lejeren. Det betyder, at hvis der står 10.000 kr. på kontoen den dag, du afleverer nøglerne, overdrages hele beløbet automatisk til den næste lejer, som flytter ind.

Udlejeren må ikke bruge indestående på den indvendige vedligeholdelseskonto til at dække de skader eller mangler, som den fraflyttende lejer selv hæfter for på grund af misligholdelse. Hvis du som lejer har ødelagt et gulv eller misligholdt væggene, trækkes det fra dit depositum - ikke fra vedligeholdelseskontoen. Sørg derfor altid for at undersøge om er der krav om vedligeholdelseskonto inden du opsiger lejligheden, så du rent faktisk får glæde af de penge, du indirekte har indbetalt til via din husleje.

Indvendig vs. udvendig vedligeholdelse i lejeloven

Udlejere skal holde styr på to helt forskellige typer af forpligtelser i lejelovgivningen. Her ser vi på forskellene mellem den indvendige vedligeholdelseskonto og de udvendige hensættelser.

Indvendig vedligeholdelseskonto (§ 117)

• Udelukkende maling, tapetsering, hvidtning og behandling af gulve inde i lejligheden

• Pengene følger lejemålet og overgår til den næste lejer ved fraflytning

• Lejeren kan løbende kræve midlerne frigivet til istandsættelse under lejeperioden

• 54 kr. pr. kvadratmeter bruttoareal om året

Udvendig vedligeholdelse (§ 119/120)

• Tag, facade, vinduer, fælles trappeopgange, rørføring og tekniske anlæg

• Hensættes på ejendomskonti, og en del bindes i Grundejernes Investeringsfond (GI)

• Fradrages af udlejer til større, strukturelle renoveringer af hele ejendommen

• Individuelle satser reguleret årligt baseret på ejendommens tekniske installationer

Hensættelsessagen i Aalborg: Da Christian glemte indeksreguleringen

Christian, en privat udlejer med en ældre ejendom på 8 lejemål i Aalborg, troede, han havde fuldstændig styr på juraen. Han havde pligten til indvendig vedligeholdelse og satte trofast penge til side baseret på de gamle tal, han oprindeligt havde læst i en online guide.

Første fejltrin skete, da han ignorerede de årlige justeringer i nettoprisindekset og lod kontoen køre videre med en for lav sats pr. kvadratmeter. Han tænkte, at de små justeringer nok ikke gjorde den store forskel i hverdagen.

En kold formiddag i februar krævede tre af hans mest langvarige lejere pludselig at få slebet gulve og malet stuer for i alt 38.000 kr. Da Christian tjekkede lejemålenes vedligeholdelseskonti, opdagede han til sin store skræk, at der manglede betydelige beløb på grund af flere års manglende indeksregulering.

Christian måtte selv punge ud med differencen fra egen lomme for at efterleve sit lovmæssige ansvar, da Huslejenævnet ellers ville nedsætte lejen. Han lærte på den hårde måde, at præcis administration af satserne er afgørende for ikke at tabe penge på udlejning.