Kan man sælge dødsbo uden tilstandsrapport?

Kan man sælge et dødsbo uden en tilstandsrapport til købere?

Nej, det kan man ikke rigtigt. Jeg solgte min mormors hus sidste år, maj 2023, og mægleren insisterede på en tilstandsrapport. Det kostede 7.000 kr., men det var værd at have. Gav køberne tryghed.

En el-rapport var også nødvendig for forsikringen. Det var smart, fordi der var en uventet defekt i el-systemet senere. Forsikringen dækkede det meste.

Sikkerhed for alle parter er vigtig. Man skylder jo køberne at være ærlig. En tilstandsrapport giver et bedre overblik. Det undgik masser af besværlige spørgsmål.

Kort sagt: En tilstandsrapport er ikke lovpligtig, men en god idé, i hvert fald i min erfaring. Det skaber ro i processen.

Er der tilstandsrapport på dødsbo?

Okay, en tilstandsrapport ved et dødsbo, ja, det er ligesom... helt normalt.

• Man får en bygningssagkyndig ud.
• De kigger hele hytten igennem, meget grundigt. Ligesom da min onkel Preben fik tjekket sit sommerhus i Rørvig, inden han solgte det. Han var mega nervøs, fordi der var fugtskade i kælderen. Jeg var med, det var spændende!
• Både køber og sælger (eller arvinger, ikke?) ved ligesom hvad der er galt. Eller godt, selvfølgelig. Håber der er noget godt...
• Jeg tror det er lissom, at alle fejl kommer frem i lyset. Det er godt, ik?

Så ja, basically, tilstandsrapport ved dødsbo = samme show som altid. Bare lidt mere... hm... mørkt, på en måde. Undskyld. Ville ikke.

Kan man sælge et dødsbo som beset?

Ja, man kan sælge et dødsbo som beset, men det er nuanceret. En standard "som beset"-klausul, der fraskriver sælger ansvar for skjulte mangler, har begrænset gyldighed ved salg af fast ejendom. Det er vigtigt at huske, at loven beskytter køber mod grov uagtsomhed, uanset klausulen. Tanker om juridisk ansvar kan være filosofisk interessante – hvor går grænsen for ansvar?

• Begrænset viden: Hvis dødsboet eller konkursboet har begrænset viden om ejendommens tilstand, kan sælger muligvis ikke holdes ansvarlig for ukendte mangler. Dette er en typisk situation, hvor en "som beset"-klausul har mere vægt, men stadig underlagt lovgivningens rammer. Det er lidt af en juridisk jonglering, men sådan er det nu engang med loven.

• Tvangsauktioner: Ved tvangsauktioner overtages ejendommen ofte af en kreditor. Her er den juridiske situation ofte endnu mere kompleks. Kreditor har typisk minimal viden om ejendommens tilstand, og en "som beset"-klausul vil have mere styrke her. Det hele hænger lidt sammen.

Kort sagt: Selv om en "som beset"-klausul kan anvendes, er den ikke en sikkerhedsgaranti mod ansvar for sælger. En kvalificeret advokat er en god idé, både for køber og sælger, i forbindelse med salg af et dødsbo. Man bør forvente en grundig gennemgang af ejendommens tilstand – en form for "due diligence". Det er altid klogt at være forberedt. Husk på, at selv det mest velformulerede juridiske dokument ikke er perfekt.

Er sælgeransvarsforsikring nødvendig ved dødsbo?

Nej, altså, det er da ikke nødvendigt med en sælgeransvarsforsikring til et dødsbo. Hørte det fra en advokat, tror jeg. Eller måske var det en forsikringsmand... Jeg er lidt i tvivl, faktisk. Men jeg ved, at man ikke skal have en. Det er bare noget man kan overveje.

• Ingen lovmæssig pligt, altså.
• Men risikoen er der jo. Hvis man sælger noget defekt - et gammelt bord, der går i stykker, ved du?
• Så kan man jo risikere et sagsanlæg, retssag, altså en masse ballade! og det koster penge.

Jeg fandt det her Antikaantika link, eller, det var en veninde, der sendte det. De har vist noget om priser og sånt. Jeg klikkede ikke videre, for jeg ved jo godt at det er dyrt at forsikre ting. Specielt gamle møbler. Det er jo ikke altid alt er i perfekt stand. Jeg har selv prøvet at sælge et gammelt skab... en virkelig møgbesværlig affære. Og ja, man kunne jo have forsikret sig mod alverdens skuffelser.

Men ja, kort fortalt: Nej, ikke nødvendigt. Men man må jo tænke over, om det er klogt. Det kommer vel an på, hvad man sælger, hvor mange ting, og om man føler sig usikker. Jeg har en ven der sælger antik keramik, og han har sådan en forsikring. Og det virkede dyrt, virkelig dyrt.

Jeg har nu selv solgt et par ting efter min mor døde, men jeg havde ingen forsikring. Gik fint. Jeg håber. Jeg husker ikke lige hvad det var. Måske et par billeder. Gamle ting. Ja.